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《共有土地處分實務與技巧(2016最新版)》



共有土地，因所有權持分是數字上而非具體可見的，在管理、利用，甚至分割、買賣上，常因共有人意見不一而起糾紛，對簿公堂。土地法第34條之1是共有土地處分的重要依據，然在實務運作上卻時有爭議。

本書作者從事土地開發、登記業務多年，對於共有土地處分實務經驗熟稔、豐富，他將研究心得編撰成書，分成五大篇--總論、土地法第34條之1實務研討、實務操作、司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋、附錄相關法規等，對於共有土地各類處分如何運用土地法第34條之1規定，有詳盡的剖析，是有志於土地開發業務者、共有土地所有權人最佳之參考書。

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  作者介紹

  
  
  
  
  
  
  高欽明
  
  學歷：國立中興大學地政學士、開南管理大學公共管理學系碩士
  
  經歷：永然法律研究中心資深講師、中國文化大學地政學分班講師、中華民國地政士公會全國聯合會第三屆秘書長、中華民國第七屆(2002年)地政貢獻獎得主、台北市地政士公會第七屆理事長、台北市政府市有財產審議委員會委員、中國土地改革協會秘書長 (第22屆、第23屆)、台北市地政士懲戒委員會委員、中華民國地政士公會全國聯合會第七屆秘書長
  
  現任：翔嵩地政士事務所總經理、台北市政府市政顧問、德霖技術學院不動產經營系兼任助理教授、台北市不動產糾紛調處委員會委員、中華民國地政士公會全國聯合會第八屆理事長、台北市地政士公會榮譽理事長
  
  

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  十三版序
  
  第壹篇總論
  
  第一章共有土地基本觀念
  
  第一節共有的意涵
  
  一、基於當事人之意思
  
  二、基於法律之規定
  
  三、基於習慣
  
  第二節土地共有型態
  
  一、總有
  
  二、分別共有
  
  三、公同共有（合有）
  
  四、準共有及準公同共有
  
  第三節土地共有型態之差別
  
  土地共有型態分類表
  
  第二章土地法第34條之1立法由來及立法意旨
  
  第一節土地法第34條之1立法由來
  
  第二節立法意旨
  
  第貳篇土地法第34條之1實務研討
  
  第一章第1項規定之研討（處分方式）
  
  第一節處分、變更、設定負擔之意涵
  
  一、處分
  
  二、變更
  
  三、設定負擔
  
  第二節基本要點
  
  第三節法律上之處分
  
  一、買賣
  
  二、交換
  
  三、繼承
  
  四、公私共有土地之適用
  
  五、建物區分所有部分及其基地應有部分為共有之適用
  
  六、預告登記（含限制登記）有無土地法第34條之1的適用
  
  七、出租有無土地法第34條之1的適用
  
  八、分管有無土地法第34條之1的適用
  
  九、出租與分管應有土地法第34條之1的適用
  
  第四節事實上之處分CP值爆表
  
  一、共有土地上建築房屋
  
  二、出具土地使用權同意書
  
  三、共有建築改良物之拆除
  
  四、標示變更及設定負擔之處分
  
  有關土地法第34條之1執行要點第4點共有土地之合併執行事宜乙案，請轉知所屬依會商結論辦理。
  
  五、未辦竣保存登記之建物，有無土地法第34條之1之適用
  
  第五節法定人數及應有部分之研討
  
  第六節公同共有與分別共有併存其人數持分計算方式
  
  第七節信託登記
  
  一、土地法第34條之1得否適用信託登記
  
  二、受託人可否依土地法第34條之1處分受託財產
  
  第八節土地法第34條之1處分承受對象
  
  一、採否定見解者有
  
  二、採肯定見解者為
  
  三、本文分析
  
  第九節第1項共有人可否同時具備權利人及義務人
  
  第十節共有用益物權之處分得否有土地法第34條之1適用的疑義
  
  第二章第2項規定之研討（通知方式）
  
  第一節基本要點
  
  第二節通知或公告之要件及方式
  
  一、通知或公告之要件
  
  二、通知或公告方式
  
  第三節通知或公告期限
  
  第四節通知或公告之內容
  
  第三章第3項規定之研討（代位清償）
  
  第一節基本周年慶要點
  
  第二節登記方式
  
  第三節價金或補償方式
  
  第四節提存方式
  
  一、價金補償方式
  
  二、連帶清償責任
  
  三、清償提存之原因
  
  四、清償提存之效力
  
  五、提存方式
  
  參考函釋
  
  六、未辦繼承登記直接處分程序之適法性
  
  七、申報稅捐方式
  
  八、登記方式
  
  九、權利書狀處理方式
  
  第五節賤價出售或無償處分之問題
  
  一、賤價出售的責任
  
  二、「補償」有無包括無償之處分？
  
  第四章第4項規定之研討（優先承購權）
  
  第一節優先承購衍生之法律問題
  
  第二節基本要點
  
  第三節優先承購之效力
  
  第四節優先承買權人之權利與義務
  
  第五節優先承購權之限制
  
  第六節與土地法第104、107條競合時之效力
  
  第七節優先購買權之態樣
  
  第八節共有土地全部出賣時，他共有人有無優先承購權
  
  第九節共有物出售，共有人主張優先承買（或出售給他共有人），是否為其共有人之間的買賣，有無違反權利人兼義務人
  
  第十節共有人出賣其應有部分予他共有人時，其共有人間有無優先承購權
  
  第十一節共有人主張優先承購權是否須指同一條件
  
  一、共有人非以同一價格主張不可
  
  二、共有人主張優先購買權是否為同條件之主張
  
  第五章第5項規定之研討（公同共有）
  
  第一節基本要點
  
  參考函釋
  
  第二節公同共有之準用
  
  一、公同共有土地出售，公同共有人可否準用第4項規定
  
  二、應有部分如屬公同共有者，有無土地法第34條之1之準用
  
  第三節人數及面積處分如何準用
  
  第四節公同共有人有無優先承購權
  
  第六章共有物分割暢銷排行介紹
  
  第一節共有物分割歷程
  
  一、70年5月15日以前
  
  二、70年5月15日後
  
  三、77年8月18日後
  
  四、89年1月26日後
  
  第二節共有物分割行為
  
  一、自由分割為原則
  
  二、限制分割為例外
  
  三、共有物分割方法
  
  四、分割態樣
  
  五、分割後之效力
  
  第七章第6項規定之研討（調解調處異同）
  
  第一節調處處理程序
  
  一、受理案件類型
  
  二、受理方式
  
  三、調處程序（調處辦法第14條）
  
  四、不予調處
  
  五、調處效力
  
  六、費用繳納
  
  第二節調解與調處的差異
  
  第三節部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉，他共有人以「提起共有物分割之訴」為異議之理由，其是否屬私權爭執
  
  第四節申請人就已辦竣公同共有繼承登記之不動產申請調處變更為分別共有時，可否有第34條之1第6項之適用
  
  第八章登記作業應注意事項
  
  第一節移轉時應注意事項
  
  第二節放棄優先購買時應注意事項
  
  第九章土地法第34條之1修法方向初探
  
  第一節前言
  
  第二節目前內政部研修及增訂相關條文草案
  
  第三節修法方向探討
  
  一、多數決處分或變更門檻比例應提高
  
  二、用益物權排除土地法第34條之1多數決處分範圍
  
  三、共有物處分多數決僅限於「出賣」
  
  四、共有物分割請求權與多數決處分權競合時優先適用分割請求權
  
  五、共有人出賣應有部分之優先承購權問題
  
  六、部分共有人對應得對價、補償或其他條件有異議之處理方式
  
  七、結語
  
  第參篇實務操作
  
  第一章共有人尚生存時之處理實務
  
  表一存證信函（通知函）
  
  表二存證信函（受領遲延）
  
  表三公告
  
  表四存證信函（主張優先承購）
  
  表五受領證明
  
  表六提存書
  
  表七登記申請書
  
  表八土地所有權買賣移轉契約書
  
  表九土地增值稅申報書
  
  第二章共有人已死亡時之處理實務
  
  表十存證信函（通知函）
  
  表十一公告
  
  表十二存證信函（主張優先承購）
  
  表十三繼承系統表
  
  表十四提存書（未辦繼承）
  
  表十五提存書（已辦公同共有繼承）
  
  表十六土地增值稅申報書
  
  第三章不動產糾紛調處
  
  第肆篇司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋
  
  第一章判決、判例要旨
  
  一、最高法院17年度上字第1014號判決
  
  二、最高法院18年度上字第676號判決
  
  三、最高法院32年度台上字第11號判決
  
  四、最高法院42年度台上字第311號判決
  
  五、最高法院44年度台上字第700號判決
  
  六、最高法院47年度台上字第151號判決
  
  七、最高法院49年度台上字第1546號判決
  
  八、最高法院51年度台上字第3495號判決
  
  九、最高法院53年度台上字第1740號判暢銷熱賣決
  
  十、行政法院53年度判字第123號判例
  
  十一、最高法院53年度台抗字第570號判決
  
  十二、最高法院55年度台上字第1949號判決
  
  十三、最高法院57年度台上字第2387號判例
  
  十四、最高法院58年度台上字第2897號判決
  
  十五、最高法院58年度台上字第2242號判決
  
  十六、最高法院61年度台上字第1895號判決
  
  十七、最高法院62年度台上字第2962號判決
  
  十八、最高法院65年度台再字第165號判決
  
  十九、最高法院65年度台上字第530號、70年度台上字第4312號判決
  
  二十、最高法院65年度台上字第853號判例
  
  二一、最高法院65年度台上字第2113號判決
  
  二二、最高法院66年度台上字第1530號判決
  
  二三、最高法院67年度台上字第949號判決
  
  二四、最高法院67年度台上字第3887號判決
  
  二五、最高法院68年度台上字第2857號判決
  
  二六、最高法院68年度台上字第3141號判決
  
  二七、最高法院69年度台上字第225號判決
  
  二八、最高法院69年度台上字第945號判決
  
  二九、最高法院69年度台上字第989號判決
  
  三十、最高法院69年度台上字第1897號判決
  
  三一、最高法院69年度台上字第2214號判決
  
  三二、最高法院69年度台上字第2946號判決
  
  三三、最高法院69年度台上字第2953號判決
  
  三四、最高法院70年度台上字第565號判決
  
  三五、最高法院70年度台上字第818號判決
  
  三六、最高法院70年度台上字第1538號判決
  
  三七、最高法院70年度台上字第1929號判決
  
  三八、最高法院70年度台上字第2049號判決
  
  四十、最高法院71年度台上字第4943號判決
  
  四一、最高法院72年度台抗字第94號裁定
  
  四二、最高法院72年度台上字第3434號判決
  
  四三、最高法院72年度台上字第4068號判決
  
  四四、最高法院74年度判字第565號判決
  
  四五、最高法院74年度台上字第1611號判決
  
  四六、最高法院74年度台上字第2561號
  
  四七、最高法院77年度台上字第166號判決
  
  四八、最高法院77年度台上字第1243號判決
  
  四九、最高法院78年度台上字第978號判決
  
  五十、有限 最高法院78年度台上字第1359號判決
  
  五一、最高法院78年度台上字第1896號判決
  
  五二、最高法院78年度台上字第1011號判決
  
  五三、最高行政法院79年度判字第1094號判決
  
  五四、最高法院80年度台上字第219號判決
  
  五五、最高行政法院80年度判字第423號判決
  
  五六、最高法院80年度台上字第804號判決
  
  五七、最高法院80年度台上字第2009號判決
  
  五八、最高法院82年度台上字第2895號判決
  
  五九、最高法院83年度台上字第271號判決
  
  六十、最高法院83年度台上字第1529號判決
  
  六一、最高法院83年度台上字第1713號判決
  
  六二、最高法院83年度台上字第1761號判決
  
  六三、最高法院83年度台上字第3025號判決
  
  六四、最高法院83年度台上字第3123號判決
  
  六五、最高法院84年度台上字第68號判決
  
  六六、最高法院84年度台上字第83號判決
  
  六七、最高法院84年度台上字第238號判決
  
  六八、最高法院84年度台上字第1615號判決
  
  六九、最高法院84年度台上字第2134號判決
  
  七十、最高法院84年度台上字第2164號判決
  
  七一、最高法院85年度台上字第1051號判決
  
  七二、最高法院86年度台上字第1251號判決
  
  七三、最高法院86年度台上字第2707號判決
  
  七四、最高法院88年度台上字第2167號判決
  
  七五、最高法院90年度台上字第1341號判決
  
  七六、最高法院91年度台上字第2154號判決
  
  七七、最高法院92年度台上字第396號判決
  
  七八、最高法院95年度台上字第2214號判決
  
  第二章法律問題
  
  第三章行政解釋
  
  一、祭祀公業與他人分別共有之土地，其人數之計算，應包括祭祀公業派下員全體人數，惟其應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算
  
  二、部分繼承人得依土地法第34條之1規定以繼承土地申請抵繳遺產稅
  
  三、公同共有人就其所公同共有之應有部分處分時，應合於民法第828條第2項之規定
  
  四、已辦妥公同共有繼承登記者，不能依土地法第34條之1規定辦理為「分別共有」
  
  五、依土地法第34條之1規定處分土地，經訴請法院判決移轉，僅以同意出賣之共有人為被告者，仍應予受理
  
  六、祭祀公業之派下就祭祀公業土地申辦分別共有登記，無土地法第34條之1之適用
  
  七、部分共有人依土地法第34條之1申辦土地所有權移轉登記，祭祀公業名義登記之他共有人應得對價之領取，應依民法第828條辦理
  
  八、祭祀公業依土地法第34條之1規定處分土地申辦登記，其所得價款不分配派下員者，得免予提出受領證明或提存證明
  
  九、共有土地依土地法第34條之1規定處分者，申報人應負責繳清全部共有土大力推薦地應納土地增值稅
  
  十、提存書上所載提存物管理人之受取人如為已死亡者，其提存不生效力
  
  十一、關於土地、建物經全體公同共有人同意，得就其公同共有之土地、建物設定抵押權予其中部分共有人
  
  十二、公私共有土地中，私有部分共有人依土地法第34條之1規定出售，公有部分無需提經民意機關同意
  
  十三、以郵局存證信函通知優先購買權人，如該優先購買權人無正當理由而拒收，其通知仍生效力
  
  十四、權利人依土地登記規則第28條第4款及第89條規定單獨申請土地所有權移轉登記，有關優先購買權之處理
  
  十五、共有土地經法院判決分割後縱未申請分割登記，仍得據以申請建築
  
  十六、依土地法第34條之1出賣共有土地，倘他共有人不願購買，應將共有土地全部移轉予第三人
  
  十七、房屋出賣時之優先購買權及設定地上權疑義
  
  十八、租賃基地建築房屋被查封，於基地出售時，基地承租人仍有優先承購權
  
  十九、承租基地上之房屋出賣時，如其出售條件有所變更，仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人
  
  二十、依土地法第34條之1主張優先承購之共有人，以申辦所有權移轉登記時登記簿所載者為準
  
  二一、共有人間應有部分之移轉非「共有土地之處分」；又共有土地中有部分共有人應有部分被法院查封，則不能依土地法第34條之1處分共有土地全部，但該共有人仍得主張優先承購他共有人之應有部分
  
  二二、部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉登記時，他共有人以「已提起共有物分割之訴」為由異議者，該項異議非屬「私權爭執」
  
  二三、縣巿政府依土地法第73條之1規定代管未辦繼承登記之共有土地，不得以代管人名義訴請或被訴分割共有物
  
  二四、有關黃○玉君代理沈○代等七人依土地法第34條之1規定申辦台北巿士林區光華段二小段二筆土地所有權移轉登記涉及對價或補償之程序疑義
  
  二五、具有土地之部分共有人依土地法第34條之1規定出售全部共有土地，其他共有人死亡絕嗣，遺產管理人可否主張優先購買權疑義
  
  二六、代理共有人依土地法第34條之1申辦土地有價移轉登記疑義
  
  二七、共有人主張優先購買權，應以自己之名義為之，不得指定第三人為取得權利之人
  
  二八、建造執照申請案涉及土地法第34條之1執行要點疑義及申請增建得否依土地法第34條之1執行要點辦理疑義
  
  二九、申請建築之土地為共有時，如經土地共有人依處分土地之規定出具土地使用權同意書供第三者建築使用，即合於建築法第30條之規定，建築主管機關應核發建造執照
  
  三十、已設定地上權之共有土地，部分共有人出售土地時，他共有人仍有優先購買權
  
  三一、部分共有人依土地法第34條之1規定處分共有土地，他共有人未主張優先購買，卻另請求登記機關調解者，倘該部分共有人處分方式已合法，登記機關即免受理調處
  
  三二、權利人持憑法院確定判決單獨申辦所有權移轉登記涉及有關優先購買權時，倘該判決主文未提及優先購買權人已放棄其優先權者，仍應依土地登記規則第81條規定辦理
  
  三三、已辦妥信託登記之土地，可否受理假扣押登記疑義
  
  三四、有關土地法第34條之1執行要點第4點共有土地之合併執行事宜乙案，請轉知所屬依會商結論辦理
  
  三五、同意抵繳之繼承人數合於土地法第34條之1，可受理辦理繼承登記
  
  三六、部分繼承人得依土地法第34條之1規定以繼承土地申請抵繳遺產稅
  
  三七、公同共有關係未終止前，部分公同共有人不得處分其潛在應有部分
  
  三八、部分公同共有人得依土地法第34條之1第5項準用第1項至第4項規定處分全部公同共有物之處理原則及相關事宜
  
  三九、公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應經公同共有人全體之同意
  
  四十、停車塔及其基地不宜有土地法第34條之1第1項規定之適用
  
  四一、有關不動產糾紛調處時涉及他共有人有抵押權設定應如何辦理及可否以被繼承人名義辦理登記疑義事宜
  
  四二、分別共有與公同共有併存之土地依土地法第34條之1第1項規定處分事宜
  
  四三、公同共有人對公同共有物有優先承買權
  
  四四、申請依土地法第34條之1規定出賣共有土地全部時，部分共有人主張優先購買權之生效時點認定事宜
  
  四五、依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記，他共有人檢具原所有權人（被繼承人）所立遺囑及已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議之處理
  
  四六、公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應經公同共有人全體之同意
  
  四七、修正土地法第34條之1執行要點第6點規定暨相關事宜
  
  四八、不動產糾紛調處時，部分土地所有權人已死亡，應請全部繼承人檢具繼承登記相關資料會同參加調處；另涉及他共有人有抵押權設定時，應依土地登記規則第107條規定辦理
  
  第伍篇土地法第34條之1執行要點暨相關法令
  
  一、土地法第34條之1執行要點
  
  二、直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法
  
  三、參考書目